中國日報(bào)網(wǎng)訊由全聯(lián)房地產(chǎn)商會經(jīng)理人專業(yè)委員會(全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟,亦稱全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會,簡稱全經(jīng)聯(lián))主辦的首屆全國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新大會于2015年6月12-13日在北京成功召開。全聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長(兼全聯(lián)房地產(chǎn)商會金融工作委員會聯(lián)席秘書長)鐘彬先生應(yīng)邀出席并發(fā)表了題為《商業(yè)邏輯變化下的地產(chǎn)金融》的精彩演講,以下為其演講實(shí)錄。
非常高興今天來到全經(jīng)聯(lián)的會場跟大家一起分享,七年來我見證了樂渝(全經(jīng)聯(lián)執(zhí)行主席兼秘書長楊樂渝)和全經(jīng)聯(lián)一路走到今天,一直堅(jiān)持幾個核心的東西,比如說智庫、創(chuàng)新,我認(rèn)為這個定位非常準(zhǔn)確,他的的確確是走在了行業(yè)的前端,所以你們發(fā)現(xiàn)全經(jīng)聯(lián)為什么活躍,他最后做成了今天來看互聯(lián)網(wǎng)時代最重要的兩個概念,就是平臺和生態(tài),所以我今天要祝賀全經(jīng)聯(lián)的發(fā)展。我們商會現(xiàn)在有18個二級機(jī)構(gòu)及專業(yè)平臺(全經(jīng)聯(lián)為全聯(lián)房地產(chǎn)商會經(jīng)理人專業(yè)委員會),我們希望每個平臺都能夠發(fā)展起來,然后做成一個為行業(yè)服務(wù)的大平臺。
今天我跟大家一起分享的是“商業(yè)邏輯變化下的地產(chǎn)金融”。我為什么要講商業(yè)邏輯變化下的地產(chǎn)金融呢?是因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)變化到今天來講,真的不是一個所謂階段性的拐點(diǎn),而是一個歷史性的變化。這個變化對未來一定有很多深刻的影響,我們必須回顧過去是怎么樣的,如果依賴過去的路徑走,就會出現(xiàn)很多問題。
今天談三個方面:一是房地產(chǎn)黃金十年的商業(yè)邏輯;二是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場分析;三是房地產(chǎn)新邏輯下金融地產(chǎn)的趨勢。我講的是金融地產(chǎn),我沒再提地產(chǎn)金融,因?yàn)檫@些提法都表明了我們對這個行業(yè)認(rèn)識的一些變化。
一、房地產(chǎn)黃金十年的商業(yè)邏輯
房地產(chǎn)今天還在比較重要的地位,是因?yàn)檫^去房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)的增長是非常重要的,我為什么選擇2013年的數(shù)據(jù)呢?是因?yàn)檫@一年是中國房地產(chǎn)最輝煌的一年,它占固定資產(chǎn)投資比重19.7%,基本上占了20%。
這是2003年—2014年商品房銷售對GDP占比的變化情況,我們對行業(yè)及整個中國經(jīng)濟(jì)的影響是蠻大的,我們對上下游的帶動也非常大。很多時候我們講“互聯(lián)網(wǎng)+”,事實(shí)上你會發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)一直在加所有的產(chǎn)業(yè),因?yàn)槟阒灰谧觯阋欢ㄒa(chǎn)業(yè)化,你會發(fā)現(xiàn)一個非常有趣的現(xiàn)實(shí),就是房地產(chǎn)商會里面,你會看到各種產(chǎn)業(yè)的No.1都進(jìn)入我們的行業(yè),都成為我們的會員,有一次全國工商聯(lián)開會,我看一下在20多個行業(yè)商會里面,很多商會的會長都在涉足做房地產(chǎn),其實(shí)你如果做制造業(yè),肯定會有房地產(chǎn),工業(yè)地產(chǎn)一定會有房地產(chǎn)。
至于對就業(yè)的拉動、對其他產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)的拉動也是非常大的,房地產(chǎn)成為財(cái)政的主要來源,這也是非常重要的數(shù)據(jù)。但是它最大的貢獻(xiàn)不在這里,而是在后面,是在地方財(cái)政收入上。所以房地產(chǎn)對我們整個國民經(jīng)濟(jì),從財(cái)、稅、就業(yè)、行業(yè)拉動上講,影響都非常大。
所以,我們認(rèn)為過去為什么是房地產(chǎn)的黃金十年?我看到我們行業(yè)的企業(yè)家,尤其是商會剛剛成立的時候是2001年,我們籌備的時候是2000年,當(dāng)時只有33家企業(yè),包括后來非常有名的招商地產(chǎn)、泰達(dá)建設(shè)、龍湖等等這樣一些企業(yè)。我是2002年到商會,到今年是14年,包括萬達(dá)是最早創(chuàng)會的核心會員,他們很勤奮、而且有天賦,但是勤奮天賦難道其他行業(yè)沒有嗎?他們?nèi)狈Φ氖羌t利,因?yàn)槿丝诩t利、城鎮(zhèn)化紅利、經(jīng)濟(jì)發(fā)展紅利、制度性改革紅利與國際紅利,五大紅利在推動我們,那時候的房地產(chǎn)的確在風(fēng)口上。WTO進(jìn)來的時候,我們有很多不同的看法,我們甚至認(rèn)為WTO到底會不會對我們造成很大的沖擊呢?現(xiàn)在看來的確是帶來了沖擊,但它是對國際的沖擊,對我們是全面正向的拉動,我們是得益于一個非常寬松的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。
我為什么說邏輯變化?是因?yàn)槲宕蠹t利都在逐漸退出,人口紅利轉(zhuǎn)向老齡化社會;城鎮(zhèn)化紅利還在繼續(xù)進(jìn)行中;經(jīng)濟(jì)發(fā)展紅利,進(jìn)入結(jié)構(gòu)調(diào)整。剛才李佐軍老師講的是非常客氣的話,因?yàn)樵诮?jīng)濟(jì)全面下行的壓力下,整體不好,你會好到哪里去呢?制度性改革紅利,已經(jīng)積累眾多問題了,它不是紅利了,甚至成為阻礙,國際紅利也在發(fā)生根本變化。
這五大紅利中最根本的紅利就是制度性土地紅利,我們是改革紅利帶來了土地紅利,土地紅利帶來了房地產(chǎn)黃金十年,這是我們的商業(yè)邏輯。
但是我們看到改革制度形成了土地市場,這是生產(chǎn)資料的市場,有了按揭就有了金融市場,取消福利分房形成了剛需市場,這三個制度的形成都帶來了巨大的市場空間,但是十幾年沒有變化。因?yàn)橹袊?jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中,會有一些成長的代價,我們會不斷反思我們的管理以及我們對未來的思考。其實(shí)土地市場的形成,也有一定的問題,會不會形成一個土地財(cái)政的依賴?這十幾年來,我們的確嚴(yán)重忽略了保障房制度,現(xiàn)在開始做這個事情,包括沒有節(jié)制的發(fā)展按揭市場,也會導(dǎo)致這個市場過度發(fā)展。
黃金十年房地產(chǎn)商業(yè)邏輯下的路徑選擇:一是廣儲地,二是高杠桿,三是快周轉(zhuǎn),四是大資本。迅速地利用前三條進(jìn)入資本市場,第四條就是讓中國十大財(cái)富里面有五個是房地產(chǎn)企業(yè)家的原因。因?yàn)橛幸淮挝腋鷿櫽幸淮螠贤ǎl(fā)現(xiàn)十個富豪里面有五個是從事房地產(chǎn)行業(yè),而且五個都是我們?nèi)?lián)房地產(chǎn)商會的副會長,其實(shí)他的路徑選擇是基于前面的商業(yè)邏輯。
現(xiàn)在政府開始建立一種房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制——因?yàn)榻?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)在調(diào)整,尤其是去年和今年。因?yàn)槲覀內(nèi)?lián)房地產(chǎn)商會是國家一級社團(tuán)法人,跟政府有很多的交流,我們能深切感受到最近一年是我們跟政府溝通最頻繁的一年。我們房地產(chǎn)商會與政府溝通,關(guān)于怎么把政策調(diào)控變?yōu)橹贫日{(diào)控,把行政調(diào)控變成市場調(diào)控,讓它更加陽光、透明、規(guī)范、可持續(xù)。但是這里面可以看到土地制度改革、財(cái)稅制度改革、分配制度改革、金融制改革、雙軌制度改革,其實(shí)這些改革是最根本的改革,這些改革以后,我們房地產(chǎn)才能真正地走向可持續(xù)發(fā)展。這是因?yàn)槲覀冃袠I(yè)的健康主要取決于三個要素:政策要素、行業(yè)變化要素以及企業(yè)發(fā)展選擇要素。其實(shí)這些制度是相輔相成的,缺一不可。