中國(guó)日?qǐng)?bào)網(wǎng)訊(記者吳?；?、白云蛟) 2015第三屆華表獎(jiǎng)于11月28日在北京萬達(dá)嘉華酒店盛大召開，“分享榮耀，見證輝煌，地產(chǎn)華表，中國(guó)樣板”，中國(guó)房地產(chǎn)華表獎(jiǎng)借助中國(guó)日?qǐng)?bào)網(wǎng)權(quán)威平臺(tái)，整合房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)資源，以權(quán)威、公正、公平的評(píng)選肯定房產(chǎn)企業(yè)價(jià)值，表彰房產(chǎn)功勛人物以及在各領(lǐng)域有突出貢獻(xiàn)的企業(yè)。
據(jù)了解，第三屆頒獎(jiǎng)典禮設(shè)有年度功勛人物、貢獻(xiàn)人物、新銳人物、金融創(chuàng)新人物、慈善人物五大類單項(xiàng)年度人物獎(jiǎng)項(xiàng)以及品牌類、企業(yè)類、機(jī)構(gòu)類等多個(gè)集體集體獎(jiǎng)項(xiàng)。
盛世神州房地產(chǎn)投資基金董事長(zhǎng)、創(chuàng)始人張民耕對(duì)本次地產(chǎn)華表獎(jiǎng)非常關(guān)注，并作為特邀嘉賓在華表獎(jiǎng)上午“雙百對(duì)接”活動(dòng)中進(jìn)行精彩發(fā)言!
盛世神州房地產(chǎn)投資基金董事長(zhǎng) 張民耕
以下是演講實(shí)錄：
感謝中國(guó)日?qǐng)?bào)網(wǎng)的房地產(chǎn)頻道，來了以后見到很多老朋友。今天跟大家交流的是這個(gè)課題，房地產(chǎn)無國(guó)界。中國(guó)地產(chǎn)人的國(guó)際視野，因?yàn)榻裉斓恼n題就是國(guó)際地產(chǎn)，我們09年開始進(jìn)行國(guó)際化的房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)無國(guó)界最早在2009年的時(shí)候，在中國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)和南加州大學(xué)舉辦的一次論壇上看到的，當(dāng)時(shí)感覺是一個(gè)口號(hào)。但是隨著這幾年的運(yùn)作，越來越接近感覺到這是一個(gè)現(xiàn)實(shí)，是一種潮流，甚至于對(duì)每一個(gè)人資產(chǎn)的一種標(biāo)準(zhǔn)配置，而且在現(xiàn)在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)下行，匯率有可能下跌的情況下，這是一種理想的工具。我可以毫不夸張的說，今后的三五年里你的資產(chǎn)沒有做國(guó)際化的配置就out。我們要有這樣的一種緊迫感，接受了這樣的口號(hào)以后，我們做一個(gè)判斷，我們發(fā)現(xiàn)中國(guó)地房地產(chǎn)正處在一個(gè)深度調(diào)整之中，而這種調(diào)整我的預(yù)計(jì)可能獲得房地產(chǎn)界很多朋友的認(rèn)可，具體表現(xiàn)為市場(chǎng)的分化，北上廣深非常好，但是三四線的城市非常差。大企業(yè)非常好，中小企業(yè)非常難，房地產(chǎn)行業(yè)今后還有三五十年的前景，但是這個(gè)市場(chǎng)是誰的，可能不是中小企業(yè)的。我有一個(gè)數(shù)字到2014年，前一百強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)占據(jù)市場(chǎng)的37%份額，今年前一百強(qiáng)會(huì)占據(jù)中國(guó)市場(chǎng)的51%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，全國(guó)的房地產(chǎn)商有接近八萬家，七萬九千家，去掉這一百家占了51%。還是接近八萬家，占了49%，你看這個(gè)紅海到了什么樣的程度?人民幣匯率有一個(gè)下跌的預(yù)期，這點(diǎn)大家也可以看到。隨著下一步美聯(lián)儲(chǔ)的加息，隨著人民幣進(jìn)入國(guó)際貨幣基金組織的一攬子貨幣結(jié)構(gòu)中，人民幣貶值的預(yù)期也是可以看到的。在這樣的情況之下，我們?cè)靹?shì)是不可能了，但是我們可以順勢(shì)，可以做一個(gè)逆趨勢(shì)的調(diào)整從而安排我們的產(chǎn)業(yè)，所以我們要適時(shí)的抓住現(xiàn)在對(duì)我們已經(jīng)開放的兩個(gè)市場(chǎng)，國(guó)際國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。兩種資源就是國(guó)際國(guó)內(nèi)的資源，利用國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的機(jī)遇，同時(shí)利用好國(guó)內(nèi)對(duì)個(gè)人和企業(yè)對(duì)外投資的開放，走出國(guó)門走向世界，特別是走向美國(guó)的道路。企業(yè)證明，我們發(fā)現(xiàn)一塊綠洲。
我們?cè)谶@樣的一個(gè)形勢(shì)下，我們的基金雙輪驅(qū)動(dòng)，就是在做大做強(qiáng)人民幣基金的同時(shí)，大力開拓美國(guó)市場(chǎng)做好美元市場(chǎng)，做好美元房地產(chǎn)基金，做好美元市場(chǎng)的份額。到現(xiàn)在為止，我們?nèi)嗣駧呕鹪谌珖?guó)十五個(gè)城市做了十六個(gè)項(xiàng)目，大概六七十億的規(guī)模。我們想近幾年里把它控制在一百億規(guī)模以下，以前我們是每年翻番的，這幾年翻番的風(fēng)險(xiǎn)比較大，控制在一百億的規(guī)模。美元我們是可以大大地?cái)U(kuò)張，我們現(xiàn)在在六個(gè)城市做了十六個(gè)項(xiàng)目，大概5億美元，有四千套公寓。對(duì)美國(guó)市場(chǎng)我們做了這樣的判斷，三句話，第一，相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)美元還是最強(qiáng)勢(shì)的貨幣，所以應(yīng)該毫不猶豫地?fù)肀涝瑩肀涝Y產(chǎn)。第二，美元利率繼續(xù)是美國(guó)歷史上處于最低水平，應(yīng)該充分利用美元低利率的資源做好美元的投資杠桿。第三，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是世界上最好的投資市場(chǎng)，是全球投資首選的市場(chǎng)。
美國(guó)經(jīng)濟(jì)相對(duì)強(qiáng)勁，為美元強(qiáng)勢(shì)奠定了基礎(chǔ)。美元取消量化寬松實(shí)行緊縮，緊縮的貨幣政策有利于加強(qiáng)美元的強(qiáng)勢(shì)地位。美國(guó)基準(zhǔn)利率在提升這和即將的加息也支持了美元長(zhǎng)期匯率增強(qiáng)。同時(shí)，作為對(duì)比，無論是中國(guó)也好，歐洲也好，日本也好，澳洲也好都在持續(xù)實(shí)現(xiàn)寬松，大量地印票子。我這兒還有一張表，相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)美元利率將繼續(xù)持續(xù)最低水平。綠色的是美國(guó)的通脹水平，紅色的是美聯(lián)儲(chǔ)基金的利率水平，可以看出來美聯(lián)儲(chǔ)基金的利率水平長(zhǎng)期接近于零，十年期的國(guó)債美國(guó)是2.84，這樣的趨勢(shì)還會(huì)長(zhǎng)期的維持，相對(duì)長(zhǎng)期的維持。因?yàn)槊绹?guó)加息受到了各種因素的影響，忽悠全世界人民已經(jīng)忽悠了2年?，F(xiàn)在十二月有可能加息，但是加息的幅度0.25個(gè)點(diǎn)，這是一個(gè)非常長(zhǎng)的時(shí)間。為什么我們特別關(guān)心美元利率，因?yàn)樵诿绹?guó)的市場(chǎng)上要借錢，發(fā)動(dòng)它的資源，挖掘它的資源，我們一般借到二倍到三倍的杠桿，如果利率維持在4以內(nèi)，我們就可以大有作為。因?yàn)槲覀冏龅捻?xiàng)目資本都在8以上，去掉利息和去掉人力成本，我們可能還有8-10的純收入，然后再加上資產(chǎn)的升值大概20%左右的收益是比較有把握的。美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍舊是全球投資的首選市場(chǎng)，這是Google的圖做的非常好，把全世界稱得上是有房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟都做成一個(gè)標(biāo)。標(biāo)的顏色，房?jī)r(jià)和家庭收入之比，低就是綠色，高就是紅色。這來看一下東頭，那一片紅的地方，祖國(guó)山河一片紅，中國(guó)的房?jī)r(jià)收入都是最高的。美國(guó)基本上是屬于一片綠，隱藏在里面有兩個(gè)顏色，一個(gè)是紐約，一個(gè)就是舊金山這是偏紅的，華爾街的一半工作人員在曼哈頓買不起房子。但是整體的綠色它對(duì)市場(chǎng)調(diào)整的空間有很大的容忍度，投資的性能價(jià)值比是最好的。不僅是中國(guó)人愿意在美國(guó)投資，全世界的資本都愿意在美國(guó)投資。中國(guó)到海外投資，特別是投房地產(chǎn)需求是不是很強(qiáng)盛?有如井噴，我舉一個(gè)非常生動(dòng)的感受，我一年去美國(guó)四五次，經(jīng)濟(jì)艙可以有空座，頭等艙和商務(wù)艙都是滿的。每次來往的飛機(jī)上都可以看見我熟悉的人，大家都往美國(guó)在投資。這里面有幾個(gè)數(shù)字，一個(gè)就是到2015年年中，私人可投資資產(chǎn)的規(guī)模已經(jīng)達(dá)到了114.5萬億，如果按照一定的比例大概有16.4萬億可以用于做房地產(chǎn)投資。另外，還有到2015年中可以投資資產(chǎn)在60萬到600萬人民幣，這不是高凈值，而是大眾富裕人群，有十萬美金可以一百萬美金可以投資的，這不能算高凈值的，就是算大眾富裕人群，這個(gè)人群已經(jīng)到了1528萬。連續(xù)每年增長(zhǎng)超過了15%，這些人投資往哪兒去呢?一個(gè)意愿是對(duì)外投資，有46.5%的人為了分散風(fēng)險(xiǎn)要往外投資。有39.5%的人為了資產(chǎn)安全要到海外投資，不把雞蛋放在一個(gè)籃子里，現(xiàn)在的這個(gè)籃子不是行業(yè)的籃子。這個(gè)籃子已經(jīng)是國(guó)別的籃子了。海外投什么?投股票和房地產(chǎn)，因?yàn)楣善笨赡鼙确康禺a(chǎn)高一點(diǎn)，因?yàn)橛懈酃?，港股現(xiàn)在也算海外。如果不計(jì)算港股，肯定房地產(chǎn)是投資的第一熱門。
我們?cè)倏赐顿Y美國(guó)房地產(chǎn)是不是靠譜?我們可以看一下，美國(guó)房地產(chǎn)的擁有率，就是人們的生活水平，人們的就業(yè)水平對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)是不是興旺，這是有非常大的影響。我們當(dāng)年08年的時(shí)候，美國(guó)金融危機(jī)到美國(guó)8.6%的人失業(yè)，這些年有強(qiáng)勁的回升?，F(xiàn)在大概可以到5.1，他們預(yù)測(cè)到明年中期的時(shí)候，有可能失業(yè)率達(dá)到4.8%，這是美國(guó)歷史上最好的水平。失業(yè)率低了就業(yè)率就高了，就業(yè)人群對(duì)買房租房這是一個(gè)強(qiáng)大的刺激。美國(guó)人真的是所有消費(fèi)都是會(huì)花在吃穿住，他們對(duì)住房的需求很大。我們有一個(gè)美國(guó)雇員是英國(guó)人，他在華爾街沒房，我們給他漲了一次工資，他馬上讓我們出一個(gè)工資證明，他到房東那說我要另外多租一間房，以前住的兩室現(xiàn)在要住三室了。薪酬增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有強(qiáng)勁的支持。所有美國(guó)的物業(yè)都在上漲，經(jīng)歷了08年到10年的下跌以后，全美還是一線的城市，還是二線的城市都在發(fā)展。市場(chǎng)還是可以有很多金融杠桿可以用的，這次房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)是有堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，而不是像08年那樣建立在金融工具基礎(chǔ)上。當(dāng)年出現(xiàn)了房貸危機(jī)，這次類似的危機(jī)不太容易發(fā)生。美國(guó)有統(tǒng)計(jì)，中國(guó)對(duì)美國(guó)的房地產(chǎn)投資僅次于加拿大，中國(guó)大概是180億左右。
我們09年-12年之前是小試，中試，12年底我們認(rèn)為可以大規(guī)模的進(jìn)入。12年底我們進(jìn)入了以后，第一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)兩年現(xiàn)在賣掉，收益率24.9，而且不算每年的租金收入，賣掉的時(shí)候售價(jià)比我買入價(jià)高。二期我們買了SMC的資產(chǎn)包，買了一個(gè)非常大的2600套的資產(chǎn)包，那個(gè)時(shí)候因?yàn)槲覀冑I在最低谷，現(xiàn)在的收益是34%。2014年，我們做了策略上的調(diào)整，我們不但買，而且我們還去開發(fā)。現(xiàn)在開發(fā)的項(xiàng)目還沒有封頂，已經(jīng)有資產(chǎn)社會(huì)基金向我們買，收入是20%以上的年化收益率。
開拓美國(guó)市場(chǎng)要學(xué)習(xí)美國(guó)規(guī)則，但是不要忘記中國(guó)功夫。我發(fā)現(xiàn)我在中國(guó)做20幾年的房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，到美國(guó)市場(chǎng)怎么理解和掌握美國(guó)市場(chǎng)，這是非常有好處的。我們到了美國(guó)以后，怎么選擇地方，我們就把美國(guó)的城市也分一二三線，紐約、舊金山一線城市，這兩個(gè)城市的特點(diǎn)收益率不高，因?yàn)榉績(jī)r(jià)已經(jīng)非常高，但是非常穩(wěn)定，非常安全，怎么投都不會(huì)出錯(cuò)誤。其余的就是美國(guó)人說的從波士頓、亞特蘭大、邁阿密、鳳凰城、洛杉磯、硅谷、西雅圖、波特蘭，這一圈看成是二線城市，現(xiàn)在二線城市沒有做完，現(xiàn)在沒有進(jìn)入三線城市，發(fā)現(xiàn)美國(guó)人非常認(rèn)可，他說我們沒有這么想，但是我們覺得是對(duì)的。所以他們和我們合作的時(shí)候，他們拿出了他們的項(xiàng)目池，我們挑選，就選擇了這樣的二線城市，這對(duì)我們作為投資選擇來說是非常先進(jìn)的工具?，F(xiàn)在我們的項(xiàng)目池基本上也是圍繞海岸和口岸。芝加哥怎么樣呢?我們那年差一點(diǎn)買了奧巴馬的家邊上的一個(gè)項(xiàng)目，我們后來再三的分析覺得不行，芝加哥是一個(gè)人口粗糙的城市，人口不是增長(zhǎng)的，這是粗糙的。所以我們下決心沒有買，現(xiàn)在看來是對(duì)的?，F(xiàn)在芝加哥的人口的速度還是非?？斓摹Ｋ栽诿绹?guó)做地產(chǎn)有一個(gè)非常好的參照性，就是它的數(shù)據(jù)是準(zhǔn)備的特別好，可以很放心的采用這些數(shù)據(jù)。中國(guó)功夫在美國(guó)還有用處，我們?cè)谥袊?guó)經(jīng)常追求剛需客戶，我們現(xiàn)在也是追求剛需客戶。美國(guó)市場(chǎng)的剛需是什么，就是出租公寓，美國(guó)60%的人家里有房子，40%的人沒有房子，60包括了農(nóng)村和小城鎮(zhèn)，小城鎮(zhèn)和農(nóng)村還沒有租賃市場(chǎng)的，所以大城市來說租賃自有房是50：50。舊金山和紐約這樣的城市四六，或者說倒三七所以出租市場(chǎng)是非常好的本地的收益又比較可觀的市場(chǎng)。重視控制風(fēng)險(xiǎn)，隨時(shí)調(diào)整策略，實(shí)行安全性和收益性的平衡。美國(guó)利率加息，美國(guó)市場(chǎng)的發(fā)展，風(fēng)險(xiǎn)的控制等等，我們公布了我們經(jīng)營(yíng)策略1.0、2.0、3.0，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，取得了收益，我們基本上下去一個(gè)周期我們就大量的買進(jìn)。市場(chǎng)到了高點(diǎn)我們買進(jìn)與開發(fā)結(jié)合，這樣的一種策略這是行之有效的，收益是非常好的。我們還有一個(gè)體會(huì)，到了美國(guó)除了中國(guó)發(fā)展商一直講的地域以外，我們還加了選擇合作伙伴是非常重要的。我們和美國(guó)特別大的一些開發(fā)商進(jìn)行合作，TCR、HFF，GAIA。海外基金有一二十位合伙人，抱團(tuán)打天下。
房地產(chǎn)無國(guó)界，希望更多的人可以理解。毫不猶豫與美國(guó)房地產(chǎn)合作，努力實(shí)現(xiàn)全球化的資產(chǎn)配置，抱團(tuán)打天下，共同進(jìn)軍美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
【地產(chǎn)華表獎(jiǎng)】
“分享榮耀，見證輝煌，地產(chǎn)華表，中國(guó)樣板”，中國(guó)地產(chǎn)華表獎(jiǎng)借助中國(guó)日?qǐng)?bào)網(wǎng)權(quán)威平臺(tái)，整合房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)資源，以權(quán)威、公正、公平的評(píng)選肯定房產(chǎn)企業(yè)價(jià)值，表彰房產(chǎn)功勛人物以及在各領(lǐng)域有突出貢獻(xiàn)的企業(yè)。
據(jù)了解，第三屆頒獎(jiǎng)典禮將設(shè)有年度功勛人物、貢獻(xiàn)人物、新銳人物、金融創(chuàng)新人物、慈善人物五大類單項(xiàng)年度人物獎(jiǎng)項(xiàng)以及品牌類、企業(yè)類、機(jī)構(gòu)類等多個(gè)集體集體獎(jiǎng)項(xiàng)。
中國(guó)·國(guó)際地產(chǎn)華表獎(jiǎng)旨在為更多的地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型提供最權(quán)威、最實(shí)戰(zhàn)的落地項(xiàng)目和解決方案，搭建市場(chǎng)發(fā)展、創(chuàng)新、轉(zhuǎn)型的新思路、新商機(jī)，更是提高企業(yè)聲譽(yù)、把握政策走向的最佳平臺(tái)!
本次盛會(huì)上政商企界領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)濟(jì)學(xué)家、地產(chǎn)大佬、各國(guó)大使參贊、海外華人華僑等精英人士匯聚一堂，共同把脈探討新時(shí)代下中國(guó)及海外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與轉(zhuǎn)型趨勢(shì)。
【名人簡(jiǎn)介】
張民耕現(xiàn)任:中國(guó)房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟會(huì)長(zhǎng)、盛世神州房地產(chǎn)投資基金董事長(zhǎng)創(chuàng)始人、北京銀信投資有限公司董事長(zhǎng)創(chuàng)始人、華本地產(chǎn)企業(yè)家俱樂部榮譽(yù)理事長(zhǎng)、全國(guó)房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)金融地產(chǎn)俱樂部理事長(zhǎng)。
張民耕博士在中國(guó)房地產(chǎn)基金和房地產(chǎn)行業(yè)擁有非常重要的影響力。張民耕博士創(chuàng)辦的盛世神州房地產(chǎn)投資基金，是中國(guó)房地產(chǎn)基金的領(lǐng)軍者，其股東和顧問委員會(huì)均由業(yè)內(nèi)頂尖和享有盛譽(yù)的的房地產(chǎn)專家組成。
在張民耕博士的帶領(lǐng)下，盛世神州基金已經(jīng)在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金行業(yè)創(chuàng)造了多個(gè)第一:第一家也是目前唯一一家在國(guó)家發(fā)改委成功備案的私募房地產(chǎn)基金;與嘉實(shí)基金合作創(chuàng)立了我國(guó)公募基金同房地產(chǎn)私募基金合作的第一單業(yè)務(wù);第一家在中國(guó)二級(jí)股權(quán)市場(chǎng)交易的房地產(chǎn)基金。
截至2013年8月，盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理的國(guó)內(nèi)資產(chǎn)總規(guī)模超50億元人民幣，已成功投資了包括投資了中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)萬科，其中已經(jīng)有3個(gè)項(xiàng)目基金成功退出，投資者都如約獲得投資本金和高額的投資收益。
盛世神州基金已投項(xiàng)目:北京誠(chéng)通、西安龍記、鄭州昌建、蘇州昂內(nèi)、西安萬科、鎮(zhèn)江恒福、長(zhǎng)春通盛、無錫捷運(yùn)、三亞申亞、西安開元第一城等。
