與早前出現(xiàn)的買房熱潮和隨之上漲的房價相應(yīng)的是，房屋開工率再次上升。房地產(chǎn)行業(yè)的熱情重燃，成為支撐GDP增長和鋼鐵等重工業(yè)部門的關(guān)鍵。

不過，這次房市回暖并不穩(wěn)定，因?yàn)樵诜课輲齑婢痈卟幌轮H，一些城市，主要是大城市，出現(xiàn)了價格泡沫跡象。2015年年初以來，一線城市和某些二線城市的房價漲幅驚人。

今年八月，深圳和上海的房價平均比去年高出約38%；年初時，深圳房價同比甚至高達(dá)67%，當(dāng)?shù)卣S后采取了相關(guān)措施，限制購房。上海等幾個城市也采取了類似措施。不過，似是為了應(yīng)對這些限購措施，這股熱潮隨即蔓延到了相鄰的城市。土地市場也受到了影響，土地拍賣價格屢創(chuàng)新高。

與此同時，許多三四線城市還在費(fèi)勁地消化未出售的房屋庫存。實(shí)際上，大多數(shù)小城市的供需情況與大城市截然不同，許多開發(fā)商錯誤估計了需求量，導(dǎo)致供給過剩。

一線城市的房地產(chǎn)開發(fā)備受關(guān)注，而且常會產(chǎn)生外溢效應(yīng)。不過，小城市的房產(chǎn)建設(shè)和銷售占到了全國總數(shù)的大多數(shù)，因此這些地方的狀況更能代表整個房地產(chǎn)業(yè)，因此，也是制訂國家政策的關(guān)鍵。

宏觀經(jīng)濟(jì)政策放寬是2015年年初以來房地產(chǎn)銷量回暖的重要原因。2014年年中以來，利率下調(diào)了六次，存款準(zhǔn)備金率下調(diào)了五次。此外，今年年初，為鼓勵按揭貸款，刺激銷售，減少大量房屋庫存，政府降低了全國范圍內(nèi)的最低首付額度。事實(shí)上，住房按揭貸款在近幾個月內(nèi)增長了近30%，在最新統(tǒng)計的銀行貸款總額中居首位。在資金流動性寬松的情況下，人們從其它貸款機(jī)構(gòu)貸款的情況日益增多。

一線城市的房市熱潮很大程度上反映了中國過快的信貸增長政策。在其它經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，為實(shí)現(xiàn)較高的GDP增長目標(biāo)，信貸增長雖迅速，但無法持續(xù)，導(dǎo)致信貸資源分配不均，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)金融危機(jī)。

在控制信貸整體增速的同時，國家還應(yīng)采取具體措施抑制房市熱潮，防止金融資本過多流入房地產(chǎn)業(yè)，如提高首付最低額度。此外，在某些房市過熱的城市，當(dāng)?shù)卣€可增加土地供給，或出臺相關(guān)城市房屋限購令，降低需求。

決策者不必?fù)?dān)心這些措施會對實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生過大影響。事實(shí)上，貸款價值比率一直比較穩(wěn)定，這在總體上限制了一旦房價下跌，大量的家庭血本無歸的風(fēng)險。更重要的是，當(dāng)前地產(chǎn)銷售回暖，以及今年年初以來的庫存大幅度減少，開發(fā)商相對謹(jǐn)慎的態(tài)度意味著不必像2014年銷量大跌時那樣過多地調(diào)整建筑市場。

對于陷于供給過多困境的城市，目前還沒有什么靈丹妙藥。庫存回落要循序漸進(jìn)，而且，這勢必會給房地產(chǎn)建筑業(yè)帶來巨大壓力。

不過，必須從充分發(fā)揮市場的調(diào)節(jié)作用，其中一個重要方法就是增強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)算制約，增加融資難度?？傊?，房地產(chǎn)市場政策制訂與整個國家經(jīng)濟(jì)政策異曲同工：限制貸款和過度供給，同時實(shí)施以市場為導(dǎo)向的體制改革，改善供給過剩現(xiàn)象。

關(guān)于作者：

高路易，牛津經(jīng)濟(jì)研究院亞洲經(jīng)濟(jì)主任。

（編譯：秦悅 編輯：王旭泉）